Покупка дома под материнский капитал

Семьи могут направить средства материнского капитала на покупку частного жилого дома. При этом оплачивать его стоимость можно полностью средствами сертификата совместно с личными сбережениями или же оформить кредит на покупку в банке.

По общему правилу использовать маткапитал на покупку жилья можно только после того, как ребенку, с момента рождения или усыновления которого возникло право на получение государственного сертификата, исполнится три года. Воспользоваться мат. капиталом можно раньше, если на покупку дома оформляется жилищный кредит.

Законодательством не запрещена дальнейшая продажа дома, купленного с использованием МСК, однако для совершения такой сделки необходимо получить разрешение из органов опеки и попечительства, чтобы доказать отсутствие ущемления прав детей.

Сделка купли-продажи дома за маткапитал

Покупка дома за семейный капитал практически ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи: продавец передает покупателю право собственности на жилой объект в результате заключения договора купли-продажи. Владелец сертификата может выступать на стороне покупателя единолично или вместе со своим супругом.

Для покупки дома можно использовать:

• только материнский капитал;
• если средств МСК недостаточно, то допускается сделать доплату из собственных денежных накоплений;
• средства, полученные по кредитному договору или займу, взятому на приобретение жилья. В этом случае допускается использовать материнский капитал:
  • для выплаты основного долга и процентов по нему;
  • для уплаты первоначального взноса.

Пенсионный фонд осуществляет перевод денежных средств по сертификату только путем проведения безналичного расчета. При заключении сделки покупатель обязан уведомить продавца о намерении использовать маткапитал для оплаты стоимости дома. ПФР рассматривает обращение один месяц. До тех пор, пока не будет выплачена вся стоимость, недвижимость остается в залоге у продавца.

Перечень документов для покупки жилого дома с использованием материнского капитала

Основной список документов для покупки дома с использованием МСК выключает в себя:

1. Паспорт получателя господдержки.
2. Заявление о распоряжении средствами материнского капитала.
3. Сертификат на МСК или его дубликат.

Дополнительно могут потребоваться:

1. Свидетельство о браке — если в сделке по покупке дома участвует также супруг владелицы сертификата.
2. Доверенность и паспорт уполномоченного лица — в случае обращения в отделение ПФР через представителя.
3. Обязательство о выделении долей в приобретаемом имуществе — если нет возможности оформить право собственности на дом сразу же после покупки.

Копии документов предоставляются вместе с оригиналами, для того чтобы сотрудник фонда мог их сверить. После проверки оригиналы возвращаются заявителю.

Требования к дому и земельному участку

Дом, на покупку которого можно направить средства МСК, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, которые установлены постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006:

1. Объект располагается в жилой зоне.
2. Несущие и ограждающие конструкции строения должны быть в работоспособном состоянии.
3. Дом оборудован необходимыми инженерными системами (ИС): водоснабжением, электричеством, отоплением и вентиляцией. В районах без централизованных ИС допускается покупка дома без канализации и водоснабжения.
4. Если дом расположен в газифицированном районе (необходимо наличие системы газоснабжения).

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. жилой дом, на покупку которого могут быть направлены средства материнского капитала, должен быть расположен на территории РФ.

ПФР откажет в перечислении маткапитала, если дом:

• окажется непригодным для проживания;
• признан аварийным или подлежащим сносу.

Жилой дом может быть размещен на участке, предназначенном для одного из следующих видов разрешенного использования:

1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — земельный участок, на котором допускается постройка дома не выше 3-х этажей.
2. Для блокированной жилой застройки — когда дом имеет общие стены с соседними, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
3. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — земельные участки для возведения жилого дома, а также ведения сельского хозяйства.
4. Садовые (дачные) земельные участки — участки, предназначенные для отдыха или выращивания сельскохозяйственных культур, на которых расположен пригодный для постоянного проживания дом.

Как купить дом за материнский капитал

Семья может направить маткапитал на покупку дома двумя способами:

1. Напрямую по договору купли-продажи — при достижении ребенком трехлетнего возраста.
2. На выплату целевого кредита на покупку жилья — если есть желание использовать МСК досрочно.

Деньги МСК нельзя использовать для покупки земельного участка, поэтому родители, которые планируют направить маткапитал на покупку дома, самостоятельно должны оплатить стоимость земли, на которой он расположен.

В случае принятия положительного решения деньги перечисляются на счет продавца или банка через месяц и 10 рабочих дней.

Покупка по договору купли-продажи

Чтобы приобрести дом за МСК не обязательно брать кредит в банке — родители могут купить жилье с привлечением собственных средств или оплатить маткапиталом 100% его стоимости.

После того, как подходящий дом будет выбран владелец сертификата заключает с продавцом недвижимости договор купли-продажи. Особенностью такого соглашения является то, что на момент приобретения дома покупатель не имеет на руках суммы, достаточной для полной или частичной оплаты. Фактически подобная сделка подразумевает рассрочку платежа.

У договора купли-продажи имеются следующие особенности:

• в нем обязательно указывается, что оплата производится с использованием средств материнского капитала;
• цена дома и земельного участка на котором он расположен прописываются отдельно;
• обязательно указываются реквизиты банковского счета продавца, на который ПФР перечислит деньги по сертификату.

После подписания договора покупатель должен обратиться с заявлением о распоряжении МСК в отделение Пенсионного фонда и основным перечнем документов, а также предоставить:

• договор купли-продажи дома;
• выписку из ЕГРН о переходе права собственности;
• расписку о размере невыплаченного остатка от общей стоимости дома.

Покупка дома по кредитному договору

Направить средства материнского капитала на покупку дома до 3-х лет можно только по кредитному договору (или договору займа). Использовать МСК можно:

• для оплаты уже имеющегося ипотечного кредита и выплаты непогашенных процентов по нему;
• для уплаты первоначального ипотечного взноса.

Не допускается использование маткапитала для оплаты штрафов и пеней за просрочку платежей по кредитным обязательствам. Если кредитным договором предусмотрено оформление жилого дома в залог в качестве выполнения обязательств должника перед банком, то ипотечный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В зависимости от способа приобретения жилья вместе документами из основного списка в отделение ПФР заявитель предоставляет:

1. Для уплаты первоначального взноса по ипотеке:
   • копию кредитного договора;
   • копию ипотечного договора (если основным договором предусмотрено его заключение).
2. Для погашения жилищного кредита и процентов по нему:

• копию кредитного договора;
• банковскую выписку об остатке долга и непогашенных процентов по нему;
• копию ипотечного договора (если предусмотрено);
• выписку из ЕГРН о праве собственности.

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал?

Действующим законодательством не запрещена дальнейшая продажа дома, купленного с использованием средств материнского капитала. Однако, так как в состав собственников жилья входят дети, осуществить такую сделку без получения разрешения от органов опеки и попечительства невозможно.

Основной принцип выдачи такого разрешения — не допустить ущемления имущественных прав ребенка. Чтобы получить согласие на заключение сделки родители должны обратиться в орган опеки вместе с заявлением о выдаче разрешения и следующими документами:

1. Паспорта родителей и детей (если им уже исполнилось 14 лет).
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Документы на продаваемое и приобретаемое жилье.
4. Если одному из детей уже исполнилось 14 лет —письменное согласие на совершение сделки.

Разрешение выдается родителям на руки в бумажном виде. На оформление документа обычно уходит от 14 до 30 дней.

В том случае, когда дом был куплен в ипотеку и на момент продажи она все еще не погашена — для совершения сделки потребуется получить разрешение от банка о передаче кредитных обязательств новому владельцу.

Выделение долей детям в купленном доме

В доме, купленном с использованием средств материнского капитала, обязательно должны быть выделены доли на детей и их родителей. Доли выделяются одним из следующих способов:

1. По соглашению.
2. По договору дарения.

В некоторых случаях выделение долей в купленном доме сразу же после распоряжения маткапиталом невозможно. Например, если недвижимость находится в ипотечном залоге у банка. Тогда родители должны предоставить в ПФР обязательство о выделении долей.

По общему правилу обязательство оформляется у нотариуса. При составлении документа учитываются все обстоятельства приобретения жилья. После оформления права собственности, супруги должны выделить доли детям в соответствии с оформленным ранее обязательством в течение 6 месяцев с момента снятия обременения.

В соответствии с п. 4 ст. 10 закона № 256 размер доли в доме, купленном с использованием маткапитала, определяется собственником самостоятельно. В законе не указаны ни минимальные, ни максимальные размеры долей. Однако на практике чаще всего дом оформляется в совместную собственность супругов и каждый из них дарит одному из детей долю из своей части.