Согласно закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. о дополнительных мерах господдержки семей, если материнский капитал используется для улучшения жилищный условий, то супруги обязаны выделить доли в приобретаемом, строящемся или реконструируемом на его средства жилье себе и всем детям, — в том числе и тем, которые будут рождены или усыновлены впоследствии. Если средствами сертификата компенсируется проведенные строительство или реконструкция, а жилплощадь находится в общей совместной или индивидуальной собственности, то доли также выделяются.
Части в жилье могут выделяться по договору дарения или по соглашению. Размер доли законодательством не установлен, однако рекомендуется, чтобы он был не меньше учетной нормы, установленной регионом, или принятой санитарной нормы.
При подаче заявления о распоряжении в Пенсионный фонд также необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство о выделении долей. Доли распределяются между членами семьи в течение полугода после выполнения условий, указанных в обязательстве. Стоимость оформления этого документа законодательно не определена — нотариус устанавливает ее самостоятельно.
Выделение долей в жилье, которое приобретается (строится, реконструируется) на материнский капитал, как правило, заверяется нотариально (за исключением некоторых случаев). Если доля переходит по договору дарения, то госпошлина составит 0,5 % оценочной стоимости жилья, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. Дополнительно взимается плата за правовые и технические работы. Цена за удостоверение соглашения, согласно письму Минфина № 03-05-06-03/59079 от 11.10.2016 г., должна составлять 500 рублей, однако на практике она оказывается выше.
После того, как доли будут выделены, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Как распределить доли?
Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 г. о правилах направления маткапитала на улучшение жилищных условий не утверждено конкретного размера долей, которые должны быть выделены в жилье, оплаченном средствами семейного капитала. Выделяется идеальная доля: она будет зафиксирована только в договоре или соглашении и не будет привязана к конкретной части квартиры (1/2, 1/4, 1/5 и так далее).
- Риелторы советуют выделять доли размером не меньше, чем учетная норма, которая, согласно ч. 5 ст. 50 ЖК РФ, устанавливается органами местного самоуправления и в среднем по России составляет от 9 до 12 квадратных метров. При определении размера доли также можно использовать минимальную санитарную норму — ее размер равен 6 квадратным метрам.
- Хотя на законодательном уровне такого требования нет, доли рекомендуется выделять с учетом того, какая часть площади была приобретена непосредственно на материнский капитал (в 2020 году сертификат предоставляется на сумму 466617 рублей). Например, если семья из 4 человек оплатила маткапиталом 1/5 часть квартиры, то минимальная доля для каждого члена семьи составит 1/20 часть жилплощади.
Однако родители могут распределить доли по своему усмотрению, при этом их части могут быть больше детских.
По мнению специалистов, все дети владельца сертификата, в том числе и совершеннолетние, должны получить равные доли, несмотря на то, что это не установлено законодательно. В противном случае органы Опеки и попечительства могут расценить это, как ущемление прав ребенка.
Порядок распределения долей между членами семьи зависит от формы собственности жилплощади, которая была приобретена на материнский капитал:
- Если собственность индивидуальная, то владелец может сразу выделить доли супругу и детям.
- Если жилье находится в общей совместной собственности, то родители должны заключить соглашение о разделе совместного имущества, а после выделить доли детям.
- Если жилплощадь уже оформлена в общую долевую собственность, то супруги могут сразу выделить доли детям.
Выделение долей может производиться по:
Форма выбирается родителями самостоятельно.
Обязательство о выделении долей
Обязательство о выделении долей детям и супругу должно быть предоставлено в Пенсионный фонд, если жилплощадь не оформлена или временно не может быть оформлена в общую долевую собственность. Это происходит в следующих случаях:
- у детей (детей и супруга) нет права собственности на недвижимость — в случае покупки недвижимости (если в договор купли-продажи не вписываются дети) или получения компенсации за строительство (реконструкцию);
- при покупке жилья в рассрочку;
- жилплощадь обременена ипотекой;
- заключен договор долевого участия (ДДУ);
- жилье приобретается через жилищный кооператив;
- строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Согласно требованиям постановления Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 года о правилах направления семейного капитала на улучшение жилищных условий выделить доли по обязательству нужно в течение полугода с того момента, как будут выполнены все условия, указанные в документе (погашение ипотеки, введение помещения в эксплуатацию и другие).
Обязательство может давать владелец сертификата, супруг или родители, если они оба указаны в договоре купли-продажи, кредитном договоре и других документах.
Обязательство оформляется у нотариуса, иначе оно не имеет силы, и Пенсионный фонд его не примет. Для составления документа требуется предоставить документы:
- Паспорт РФ того лица, которое дает обязательство (лиц, если в документе указываются оба супруга);
- Свидетельства о рождении всех детей.
- Если дети были усыновлены — свидетельство об усыновлении.
- Брачное свидетельство.
- Сертификат на материнский капитал.
- Документы, устанавливающие право на недвижимость (договор купли-продажи, договор долевого участия и т.д.).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности на жилье или (и) землю.
- Кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки (при наличии), если жилплощадь приобреталась на кредитные средства.
Точный список документов, необходимых в конкретном случае, нужно уточнить у нотариуса.
Если в обязательстве указаны оба родителя, то госпошлину уплачивает каждый из них.
Нотариусы рекомендуют сразу заверить копии обязательства — цена этой услуги в среднем устанавливается в размере 400 рублей за две копии. Иногда она может включаться в стоимость технических работ.
Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом
Обязательство по выделению долей выполняется после снятия обременения с жилья. Когда ипотечный долг будет полностью выплачен, необходимо:
- Взять справку (закладную) об отсутствии задолженности в кредитном учреждении, которое предоставляло средства (на сегодняшний день большинство банков оформляют объект недвижимости в залог с помощью закладной).
- Подать справку в Росреестр вместе с заявлением и паспортом.
- Получить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности без отметки об обременении ипотекой.
- После этого собственник должен выделить доли всем членам семьи в течение 6-ти месяцев.
При строительстве или реконструкции ИЖС
Выделить доли в объекте ИЖС также нужно в течение 6 месяцев после того, как работы по строительству или реконструкции закончены и помещение было введено в эксплуатацию.
Если материнский капитал направляется на строительство дома, то обязательство дает супруг, получивший разрешение на строительство, а при реконструкции — собственник жилого помещения.
После того, как будет зарегистрировано право собственности на дом, доли нужно выделить не только в жилом помещении — земля, на которой находится жилплощадь, тоже должна быть разделена. В самом законе о маткапитале такого требования нет, однако согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания должно производиться вместе с земельным участком.
Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) или через жилищные кооперативы (ЖК)
Оформление обязательства при заключении договора долевого участия (ДДУ) или вступления в жилищный кооператив (ЖК) требуется, потому что на момент обращения в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении жилье еще не готово. После завершения строительства и сдачи жилплощади в эксплуатацию право собственности оформляется на того супруга, который заключал договор или вступал в кооператив. После этого он в течение полугода должен выделить доли второму супругу и детям.
Если владелец сертификата заключил договор долевого участия или является членом жилищного кооператива, материнский капитал можно направить на:
- оплату цены (ее части) договора участия в долевом строительстве;
- уплату вступительного или (и) паевого взноса в кооператив.
Соглашение о распределении долей
Соглашение о распределении долей — это одна из возможных форм выделения долей в жилье, которое было куплено, построено или реконструировано на средства материнского капитала. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности супругов, то они сразу заключают соглашение о выделении долей детям. Если жилье находится в общей совместной собственности, то:
- Родители заключают отдельное соглашение о разделе совместно нажитого в период брака имущества (ст. 38 СК РФ). После этого составляется соглашение о распределении долей детям.
- Cупруги заключают общее соглашение, по которому доли будут получать сразу все члены семьи.
Соглашение о долях подлежит нотариальному удостоверению. Только в отдельных случаях его можно подать в Росреестр без заверения. Чтобы оформить соглашение о распределении долей, нотариусу необходимо предоставить следующие документы:
- паспорта РФ супругов;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о браке;
- документы, устанавливающие право на недвижимость (договор купли-продажи и др.);
- выписку из ЕГРН;
- копию обязательства о выделении долей.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса
Согласно письму Минфина № 03-05-06-03/59079 от 11.10.2016 г., если жилплощадь находится у супругов в совместной общей собственности, то соглашение о выделении долей, можно не заверять у нотариуса. Родители могут самостоятельно его составить, установив размер своих и детских частей, а после передать его в Росреестр с остальными документами.
Также соглашение не обязательно удостоверять у нотариуса в случае, если доли своим детям выделяет мать-одиночка, единолично владеющая жильем, так как она распоряжается своим личным имуществом. Соглашение можно составить самостоятельно, либо обратиться к юристу.
В документе должны быть указаны:
- дата и место заключения;
- ФИО сторон, их паспортные данные и место регистрации;
- ФИО детей, их даты рождения, паспортные данные, если есть;
- технические характеристики жилплощади, адрес;
- вид права собственности, размер долей родителей;
- сведения о сертификате на материнский капитал;
- условие о распределении долей с указанием размера доли каждого члена семьи;
- условие о возможном перераспределении долей;
- количество экземпляров соглашения, место их нахождения;
- подписи сторон и нотариуса.
Сколько стоит выделить доли детям по материнскому капиталу у нотариуса?
Согласно письму Министерства финансов № 03-05-06-03/59079, цена за удостоверение соглашения о распределении долей составляет 500 рублей, так как это сделка, предмет которой не подлежит оценке. К этой сумме прибавляется стоимость правовых и технических услуг, которую каждый нотариус устанавливает самостоятельно.
Однако на практике цена оказывается выше, так как чаще всего плата взимается как при удостоверении сделки, предмет которой подлежит оценке. В таком случае госпошлина составит 0,5% от оценочной стоимости жилья (не менее 300 рублей, но не более 20000 рублей). К ней прибавляется цена технических и правовых работ.
- инвентаризационная;
- кадастровая;
- рыночная.
Супруги имеют право выбрать меньшую из них.
Регистрация права собственности
После составления соглашения супруги должны обратиться с документами в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на выделенные доли. Это можно сделать одним из следующих способов:
- Лично или через представителя в отделение Росреестра.
- Обратившись в многофункциональный центр (МФЦ).
- Отправив заверенные нотариусом копии документов по почте.
- Подать заявление на сайте Росреестра.
Заявление должен написать каждый собственник. Дети старше 14 лет с согласия родителей могут сделать это самостоятельно. Если ребенок младше, то за него заявление подает один из родителей.
Чтобы зарегистрировать право собственности, необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей (согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Помимо заявлений, в Росреестр нужно подать следующие документы:
- паспорта РФ супругов (детей, если есть);
- свидетельства о рождении всех детей;
- свидетельство о браке;
- соглашение об определении долей (не менее чем в 2-х экземплярах);
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь (договор купли-продажи, ДДУ и другие);
- квитанция об оплате госпошлины.
Право собственности будет зарегистрировано в течение 5-ти рабочих дней.
Договор дарения
Доли в жилье, приобретенном (построенном, реконструированном) на материнский капитал, можно выделить не только через соглашение, но и с помощью договора дарения. В некоторых регионах Росреестр и Пенсионный фонд настаивают на том, чтобы передавать доли именно таким способом, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. Если доли передаются по договору дарения, то даритель полностью лишается на них имущественных прав. То есть, если родятся еще дети, перераспределение будет невозможно, и родителям придется выделять им части из своих долей (поэтому соглашение является преимущественным способом выделения долей).
Согласно ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» если в дар передается доля, то договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина составит 0,5% оценочной стоимости, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. К этой сумме нотариус прибавит стоимость технических и правовых работ. Договор дарения можно составить самостоятельно, либо с помощью специалиста.
Согласно ст. 55 Основ законодательства о нотариате № 4462-1 от 11.02.1993 г., с согласия семьи нотариус обязан самостоятельно подать заявление и документы в электронной форме в Росреестр не позднее, чем до конца рабочего дня или в срок, установленный в договоре. Если по независящим от него причинам специалист не может этого сделать, то в течение двух рабочих дней он должен подать их на бумажном носителе. Если срок подачи установлен договором, то не позднее, чем через два рабочих дня после окончания этого срока.
Комментарии 0